Materi ini adalah “raja” dalam Ujian PPAT. Biasanya porsinya paling besar karena hampir semua soal lain nyambung ke hukum pertanahan.
Fokus utamanya:
- memahami konsep,
- hafal dasar hukum,
- memahami alur perbuatan hukum tanah,
- dan bisa menyelesaikan studi kasus.
A. DASAR HUKUM YANG WAJIB DIKUASAI
1. UUPA (Undang-Undang Pokok Agraria)
Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960.
Ini pondasi seluruh hukum tanah nasional.
Materi penting:
- Asas nasionalitas
- Hak menguasai negara
- Fungsi sosial tanah
- Jenis hak atas tanah
- Reforma agraria
- Larangan tanah terlantar
- Hak ulayat
Biasanya keluar:
- asas-asas UUPA,
- pasal-pasal penting,
- hubungan negara dengan tanah,
- siapa yang boleh punya hak tertentu.
2. PP No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah
Ini sangat sering keluar. (Database Peraturan | JDIH BPK)
Materi penting:
- tujuan pendaftaran tanah,
- asas pendaftaran tanah,
- data fisik & data yuridis,
- sertifikat,
- balik nama,
- roya,
- pemecahan/penggabungan,
- peralihan hak.
Pasal favorit soal:
- Pasal 32 → kekuatan sertifikat,
- Pasal 37 → peralihan hak harus dengan akta PPAT,
- Pasal 24 → pembuktian hak lama.
3. PP No. 18 Tahun 2021
Perubahan besar era digital pertanahan. (Database Peraturan | JDIH BPK)
Materi:
- hak pengelolaan,
- rumah susun,
- tanah elektronik,
- modernisasi pendaftaran tanah,
- perubahan ketentuan hak atas tanah.
B. ASAS-ASAS HUKUM PERTANAHAN NASIONAL
Ini hampir pasti keluar.
1. Asas Nasionalitas
Hanya WNI yang dapat mempunyai hubungan penuh dengan tanah.
Dasar:
Pasal 9 UUPA. (YouTube)
Contoh soal:
Apakah WNA dapat memiliki Hak Milik?
Jawaban:
Tidak.
2. Hak Menguasai Negara
Negara bukan pemilik tanah, tetapi penguasa tertinggi untuk:
- mengatur,
- mengurus,
- menentukan penggunaan tanah.
Dasar:
Pasal 2 UUPA. (YouTube)
Sering keluar:
- beda “menguasai” dan “memiliki”.
3. Fungsi Sosial Tanah
Semua hak atas tanah memiliki fungsi sosial.
Artinya:
tanah tidak boleh ditelantarkan atau digunakan merugikan masyarakat.
Dasar:
Pasal 6 UUPA. (YouTube)
4. Asas Kepastian Hukum
Dilaksanakan melalui pendaftaran tanah.
Tujuannya:
- memberi perlindungan hukum,
- memastikan siapa pemegang hak sah. (Peraturan.Info)
C. JENIS-JENIS HAK ATAS TANAH
Ini wajib hafal.
1. Hak Milik (HM)
Hak terkuat dan terpenuh.
Ciri:
- hanya untuk WNI,
- dapat diwariskan,
- tidak dibatasi waktu.
Sering keluar:
- subjek hak milik,
- hapusnya hak milik,
- peralihan hak milik.
2. Hak Guna Usaha (HGU)
Untuk usaha pertanian/perkebunan skala besar.
Jangka waktu:
maksimal 35 tahun + perpanjangan.
Biasanya soal:
- luas minimal,
- subjek HGU,
- tanah negara.
3. Hak Guna Bangunan (HGB)
Hak mendirikan bangunan di atas tanah bukan miliknya.
Jangka waktu:
30 tahun + perpanjangan.
Sering dibandingkan dengan:
- HM,
- Hak Pakai.
4. Hak Pakai
Hak menggunakan tanah.
Subjek:
- WNI,
- WNA tertentu,
- badan hukum,
- instansi pemerintah.
5. Hak Pengelolaan (HPL)
Sering muncul sejak PP 18/2021.
Pemegang:
- instansi pemerintah,
- BUMN,
- badan tertentu.
D. PERALIHAN HAK ATAS TANAH
Materi favorit ujian PPAT.
Cara Peralihan:
1. Beralih
Terjadi otomatis karena hukum.
Contoh:
- pewarisan.
2. Dialihkan
Karena perbuatan hukum.
Contoh:
- jual beli,
- hibah,
- tukar menukar,
- inbreng. (YouTube)
Dasar Penting
Pasal 37 PP 24/1997:
Peralihan hak harus dibuktikan dengan akta PPAT. (YouTube)
Ini sering sekali keluar.
E. PENDAFTARAN TANAH
Wajib dipahami alurnya.
Tujuan:
- Kepastian hukum
- Perlindungan hukum
- Tertib administrasi (Peraturan.Info)
Objek Pendaftaran:
- bidang tanah,
- HM Sarusun,
- hak tanggungan,
- tanah wakaf.
Kegiatan Pendaftaran:
Pertama kali:
- sporadik,
- sistematik (PTSL).
Pemeliharaan data:
- balik nama,
- roya,
- pemecahan,
- penggabungan.
F. SERTIFIKAT TANAH
Materi studi kasus sering muncul.
Sertifikat adalah:
alat bukti kuat.
Bukan mutlak 100%.
Dasar:
Pasal 32 PP 24/1997.
Sistem Publikasi Negatif Bertendensi Positif
Ini pertanyaan klasik PPAT.
Artinya:
- negara tidak menjamin mutlak,
- tetapi sertifikat dianggap benar sampai dibuktikan sebaliknya.
G. HAK TANGGUNGAN
Biasanya nyambung ke APHT.
Dasar hukum:
UU Hak Tanggungan.
Materi:
- objek HT,
- APHT,
- roya,
- eksekusi HT,
- parate executie.
H. TANAH ULAYAT DAN HUKUM ADAT
Materi konsep yang sering keluar.
Yang dipelajari:
- pengakuan hak adat,
- syarat eksistensi masyarakat adat,
- hubungan UUPA dengan hukum adat.
Dasar:
Pasal 3 UUPA. (YouTube)
I. TANAH TERLANTAR
Materi modern yang mulai sering muncul.
Ciri:
- tanah tidak dimanfaatkan,
- tidak dipelihara,
- bertentangan dengan fungsi sosial.
Akibat:
hak dapat dicabut negara.
J. SENGKETA PERTANAHAN
Biasanya soal kasus.
Contoh:
- sertifikat ganda,
- batas tanah,
- waris,
- jual beli cacat,
- mafia tanah.
Yang perlu dipahami:
- upaya administratif,
- gugatan PTUN/perdata,
- pembatalan sertifikat.
K. MATERI YANG SEDANG “PANAS” UNTUK 2026
1. Sertifikat Elektronik
Transformasi digital ATR/BPN.
2. Digitalisasi Layanan Pertanahan
- pengecekan sertifikat,
- HT-el,
- roya elektronik.
3. Reforma Agraria
- redistribusi tanah,
- legalisasi aset.
4. Bank Tanah
Materi baru yang mulai sering dibahas.
L. POLA SOAL YANG PALING SERING KELUAR
Soal Hafalan
Contoh:
- jangka waktu HGB,
- dasar hukum,
- siapa subjek HM.
Soal Konsep
Contoh:
- beda HM dan HGB,
- beda beralih dan dialihkan.
Soal Kasus
Contoh:
Tanah dijual tanpa persetujuan istri, apakah sah?
Sertifikat hilang dan muncul sertifikat ganda.
AJB dibuat sebelum pajak lunas.
M. STRATEGI BELAJAR PALING EFEKTIF
Urutan yang bagus:
- UUPA
- Hak atas tanah
- Peralihan hak
- PP 24/1997
- Hak tanggungan
- Studi kasus PPAT
- Update ATR/BPN terbaru
PERATURAN YANG WAJIB HAFAL