Pendaftaran Tanah adalah rangkaian kegiatan yang dilakukan pemerintah secara terus-menerus, berkesinambungan, dan teratur untuk mengumpulkan, mengolah, membukukan, serta menyajikan data fisik dan data yuridis mengenai bidang tanah agar tercipta kepastian hukum atas tanah. Dasar utama materi ini adalah PP No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah yang kemudian diperbarui sebagian oleh PP No. 18 Tahun 2021.

Materi ini termasuk salah satu bagian paling penting dalam Ujian PPAT karena sangat berkaitan dengan praktik kerja PPAT sehari-hari.

Yang harus dipahami dalam materi Pendaftaran Tanah meliputi:

• asas pendaftaran tanah,
• tujuan pendaftaran tanah,
• objek pendaftaran tanah,
• sistem publikasi,
• jenis pendaftaran tanah,
• prosedur pendaftaran,
• pemeliharaan data,
• peran PPAT,
• dokumen pertanahan,
• dan berbagai perubahan data hak atas tanah.

Asas pendaftaran tanah menurut PP 24 Tahun 1997 adalah:

• sederhana,
• aman,
• terjangkau,
• mutakhir,
• terbuka. (Peraturan.Info)

Tujuan pendaftaran tanah:

1. Memberikan kepastian hukum dan perlindungan hukum kepada pemegang hak.
2. Menyediakan informasi pertanahan bagi masyarakat dan pemerintah.
3. Menyelenggarakan tertib administrasi pertanahan. (Peraturan.Info)

Objek pendaftaran tanah meliputi:

• Hak Milik,
• HGU,
• HGB,
• Hak Pakai,
• Hak Pengelolaan,
• Tanah Wakaf,
• Hak Milik atas Satuan Rumah Susun,
• Hak Tanggungan,
• Tanah Negara. (Peraturan.Info)

Dalam ujian PPAT, Kamu harus memahami perbedaan:

• data fisik,
• data yuridis,
• buku tanah,
• surat ukur,
• peta pendaftaran,
• sertifikat,
• dan daftar umum pertanahan.

Data fisik adalah:
keterangan mengenai letak, batas, luas bidang tanah, bangunan, dan unsur fisik lainnya.

Data yuridis adalah:
keterangan mengenai status hukum tanah, pemegang hak, dan beban-beban atas tanah.

Jenis pendaftaran tanah dibagi menjadi:

1. Pendaftaran Tanah Pertama Kali
2. Pemeliharaan Data Pendaftaran Tanah

Pendaftaran Tanah Pertama Kali dilakukan terhadap tanah yang belum pernah didaftarkan sebelumnya.

Bentuknya:

• sistematik,
• sporadik. (Peraturan.Info)

Pendaftaran sistematik:
dilakukan serentak dalam satu wilayah/desa berdasarkan program pemerintah seperti PTSL.

Pendaftaran sporadik:
dilakukan atas permohonan individu atau beberapa pihak secara mandiri.

Tahapan Pendaftaran Tanah Pertama Kali:

1. Pengumpulan data fisik
2. Pengukuran tanah
3. Penetapan batas
4. Pengumpulan data yuridis
5. Pembuktian hak
6. Pengumuman data
7. Pembukuan hak
8. Penerbitan sertifikat. (Peraturan.Info)

Dalam praktik, soal ujian sering menanyakan:

• siapa yang berwenang mengukur,
• siapa yang menetapkan batas,
• bagaimana jika ada sengketa batas,
• kapan pengumuman dilakukan,
• dan syarat pembuktian hak lama.

Pembuktian hak bisa berasal dari:

• girik,
• letter C,
• petok,
• akta jual beli,
• putusan pengadilan,
• akta hibah,
• waris,
• penguasaan fisik tanah,
• atau alat bukti lain.

Pasal yang sering keluar:
Pasal 24 PP 24 Tahun 1997 tentang pembuktian hak lama dan penguasaan fisik selama 20 tahun berturut-turut. (Reddit)

Pemeliharaan Data Pendaftaran Tanah dilakukan apabila terjadi perubahan terhadap data fisik atau data yuridis.

Contohnya:

• jual beli,
• hibah,
• pewarisan,
• tukar menukar,
• pemecahan,
• penggabungan,
• perubahan nama,
• roya,
• hak tanggungan,
• perubahan luas,
• perubahan penggunaan tanah.

Di bagian ini, peran PPAT sangat besar.

PPAT wajib membuat akta untuk:

• jual beli,
• hibah,
• tukar menukar,
• inbreng,
• APHT,
• dan perbuatan hukum tertentu lainnya.

Peralihan hak hanya dapat didaftarkan apabila dibuktikan dengan akta PPAT yang berwenang. (YouTube)

Materi yang sering muncul dalam ujian:

• prosedur balik nama,
• syarat roya,
• pendaftaran hak tanggungan,
• pemecahan sertifikat,
• penggabungan bidang tanah,
• peningkatan hak,
• sertifikat pengganti,
• kehilangan sertifikat,
• blokir dan sita,
• pencatatan perubahan data.

Kamu juga harus memahami:

• perbedaan AJB dan balik nama,
• kapan hak berpindah,
• kapan hak didaftarkan,
• dan kapan sertifikat diterbitkan.

Dalam praktik:
AJB dibuat di hadapan PPAT terlebih dahulu, kemudian didaftarkan ke Kantor Pertanahan untuk proses balik nama. (Reddit)

Dokumen yang sering ditanyakan dalam soal:

• KTP,
• KK,
• NPWP,
• SPPT PBB,
• sertifikat asli,
• AJB,
• BPHTB,
• PPh,
• surat waris,
• surat kuasa,
• surat pernyataan penguasaan fisik,
• dan dokumen pendukung lainnya. (Reddit)

Kamu juga wajib memahami:

• asas contradictoire delimitatie,
• asas spesialitas,
• asas publisitas,
• sistem publikasi negatif bertendensi positif.

Sistem publikasi Indonesia disebut:
“negatif bertendensi positif.”

Artinya:
negara tidak menjamin mutlak kebenaran data sertifikat, tetapi sertifikat tetap menjadi alat bukti kuat selama tidak dibuktikan sebaliknya.

Materi terbaru yang wajib dipelajari untuk PPAT 2026:

• Sertifikat Elektronik,
• layanan elektronik ATR/BPN,
• HT-el,
• pengecekan sertifikat online,
• zona nilai tanah digital,
• integrasi layanan OSS,
• dan digitalisasi pertanahan.

Peraturan yang wajib dikuasai:

• PP No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah
• PP No. 18 Tahun 2021
• Permen Agraria/Kepala BPN No. 3 Tahun 1997

Materi Pendaftaran Tanah termasuk materi yang:

• paling sering keluar,
• paling teknis,
• dan paling banyak soal kasusnya dalam Ujian PPAT.