Materi ini adalah inti praktik profesi PPAT. Fokusnya bukan hanya hafalan jenis akta, tetapi juga prosedur, syarat sah, pemeriksaan dokumen, hingga analisis kasus cacat akta. Dalam ujian PPAT, bagian ini sering muncul dalam bentuk studi kasus. Dasar umum kewenangan PPAT diatur dalam PP No. 37 Tahun 1998.

Jenis akta yang wajib dipahami:

• Akta Jual Beli (AJB)
• Akta Hibah
• Akta Tukar Menukar
• Akta Pembagian Hak Bersama
• Akta Inbreng/Pemasukan ke dalam Perseroan
• Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT)
• Akta Pemberian HGB/Hak Pakai atas HM
• Akta Pemberian Hak Tanggungan atas HM Sarusun
• Akta Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT)

Setiap jenis akta dipelajari dari:

• dasar hukum,
• syarat pembuatan,
• subjek hukum,
• objek tanah,
• pajak,
• prosedur,
• serta akibat hukumnya.

Dalam praktik pembuatan akta, PPAT wajib memastikan:

• identitas para pihak benar,
• kewenangan bertindak sah,
• objek tanah tidak sengketa,
• sertifikat asli,
• pajak telah dibayar,
• tidak ada blokir/sita,
• dan tanah sesuai data BPN. (Reddit)

Tahapan pembuatan akta biasanya meliputi:

1. Pemeriksaan sertifikat ke Kantor Pertanahan.
2. Pemeriksaan identitas para pihak.
3. Pemeriksaan status perkawinan.
4. Pemeriksaan pajak:
   • PPh
   • BPHTB
   • PBB
5. Penyiapan draft akta.
6. Pembacaan akta.
7. Penandatanganan akta.
8. Penyerahan salinan.
9. Pendaftaran perubahan hak ke BPN. (123Dok)

PPAT wajib membacakan isi akta di hadapan:

• para pihak,
• minimal 2 saksi,
• lalu ditandatangani saat itu juga. (Peraturan.Info)

Materi penting lain adalah syarat formil dan syarat materiil akta.

Syarat formil berkaitan dengan tata cara pembuatan akta, misalnya:

• format akta sesuai ketentuan,
• ada tanggal dan nomor akta,
• ditandatangani pihak terkait,
• ada saksi,
• dibacakan PPAT,
• dibuat dalam wilayah kerja PPAT,
• menggunakan dokumen pendukung yang sah. (Hukum Online)

Syarat materiil berkaitan dengan substansi perbuatan hukumnya, misalnya:

• para pihak cakap hukum,
• penjual adalah pemilik sah,
• objek tanah jelas,
• tanah dapat dialihkan,
• tidak bertentangan dengan hukum,
• ada kesepakatan para pihak,
• transaksi dilakukan dengan itikad baik.

Materi yang sering keluar dalam ujian:

• kapan PPAT wajib menolak membuat akta,
• akibat hukum akta cacat,
• perbedaan syarat formil dan materiil,
• prosedur AJB,
• prosedur APHT,
• pajak dalam transaksi tanah,
• jual beli waris,
• tanah belum bersertifikat,
• tanah sengketa,
• jual beli oleh badan hukum,
• persetujuan suami/istri,
• kuasa mutlak,
• dan pemalsuan dokumen.

PPAT wajib menolak membuat akta apabila:

• sertifikat tidak sesuai data,
• pajak belum dibayar,
• pihak tidak hadir,
• tidak ada persetujuan pasangan,
• objek sengketa,
• atau dokumen palsu. (detikcom)

Bagian yang sangat penting dipahami adalah pemeriksaan dokumen (due diligence), seperti:

• KTP,
• KK,
• NPWP,
• sertifikat asli,
• PBB,
• surat nikah,
• akta waris,
• izin badan hukum,
• surat kuasa,
• roya,
• dan validasi pajak.

Dalam praktik modern, materi juga mulai banyak membahas:

• sertifikat elektronik,
• validasi digital,
• layanan elektronik ATR/BPN,
• pengecekan online,
• serta integrasi data pertanahan.

Biasanya soal ujian model kasus akan berbentuk seperti:
“Tanah SHM atas nama suami dijual tanpa persetujuan istri. Apakah PPAT boleh membuat AJB?”
atau:
“Pembeli sudah membayar lunas tetapi BPHTB belum tervalidasi. Bolehkah akta ditandatangani?”

Karena itu, belajar materi ini tidak cukup menghafal pasal. Peserta harus memahami alur transaksi tanah dari awal sampai balik nama selesai di BPN.